전세 재계약을 앞두고 계신다면 꼭 알아두어야 하는 주의사항들이 있습니다. 오늘은 전세 재계약 방법 및 전세재계약 시 주의사항에 대해 알려드리도록 하겠습니다.
전세 재계약 방법
전세계약기간이 2년인 경우, 이 기간이 만료되었을 때 세입자가 계약기간을 연장하고 싶다면 별다른 언급 없이 넘어가는 묵시적 갱신을 기대하는 것이 가장 좋습니다. 묵시적 갱신은 집주인과 세입자 모두가 별도의 언급 없이 계약 만료를 2개월 남겨놓은 시점에서 ‘동일한 조건으로 2년 연장 계약’을 합의했다고 보는 것입니다. 이러한 묵시적 갱신을 제외한 아래와 같은 경우에는 전세계약 연장을 통보하거나 요청해야 합니다.
- 임대차 기간이 2년이라고 주장하는 경우
- 계약갱신청구권을 행사하는 경우
- 전세계약 연장 합의하는 경우
즉 세입자가 계약기간을 연장하고 싶으면 집주인에게 그 의사를 표시해야 한다는 것입니다. 구두를 통한 의사 표시도 가능하고, 문자나 카톡 또는 내용증명을 보내는 것도 가능합니다. 구두로 연장할 경우 추후 분쟁에 대비하기 위해 녹음을 해두거나, 문자나 카톡을 전송하여 기록을 남겨두는 것이 좋습니다.
전세 재계약 주의사항
- 전세재계약 기간: 전세재계약 기간은 원래 계약에서 정한 1년 또는 2년 단위로 설정할 수 있습니다. 전세재계약을 할 때는 기존 계약과 동일한 기간을 유지하거나 기간을 조정하여 재계약을 하면 됩니다.
- 확정일자 효력유지: 재계약 또는 계약조건을 변경할 경우 계약서를 다시 작성하기 전에 대항력(우선변제권)을 유지할 수 있는지 확인해야 합니다. 새계약서를 작성해서 다시 확정일자를 받은 경우에는 이전 확정일자가 소멸되기 때문에 새 계약서를 작성하기 전에 권리관계(근저당 등)가 문제 없는지 확인해야 합니다.
- 전세 재계약 갱신청구권: 재계약갱신청구권을 행사하면서 재계약서를 작성하는 경우 새로운 의미의 재계약인지, 또는 갱신청구권 행사인지 구분하기 어려울 수 있습니다. 따라서 재계약서에 갱신청구권 행사 여부를 표시해야 합니다.
- 변경계약서: 기존의 확정일자를 유지하려면 변경계약서를 이용해야 합니다. 계약을 다시 체결할 때는 반드시 등기부를 열람해 권리관계를 확인하는 것이 좋습니다.
- 계약내용: 계약내용의 변경 없이 재계약을 할 경우 계약서를 새로 작성하지 않아도 2년 자동갱신되어 대항력이 유지됩니다.
전세 재계약시 주의해야 할 사항들을 소개해드렸습니다. 전세계약을 연장하고자 할 때는 앞서 언급한 방법과 주의사항을 숙지하고 계약서 작성이나 갱신여부에 따라 필요한 조치를 취하시면 됩니다. 안전하고 원활한 전세 재계약을 위해 이러한 사항들을 유념해주세요.
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자주 물으시는 질문
1. 전세 재계약을 할 때 묵시적 갱신이 가능한가요?
네, 전세 재계약 기간이 만료된 후에도 묵시적 갱신을 통해 계약을 연장할 수 있습니다. 묵시적 갱신은 계약 만료 2개월 전에 양측이 별도의 언급 없이 '동일한 조건으로 2년 연장 계약'을 합의한 것으로 간주됩니다.
2. 전세계약 연장을 위해서는 어떻게 해야 하나요?
전세계약을 연장하고자 할 때는 구두로 집주인에게 의사를 표시하거나 문자나 카톡을 통해 연장 의사를 전달할 수 있습니다. 연장 의사를 표시할 때는 추후 분쟁을 대비해 녹음이나 문자 기록을 남기는 것이 좋습니다.
3. 전세재계약을 할 때 주의해야 할 사항은 무엇인가요?
전세재계약을 할 때 주의해야 할 사항은 다음과 같습니다. 전세재계약 기간을 정확히 설정하고 확정일자 효력을 유지할 수 있는지 확인해야 합니다. 갱신청구권을 행사하거나 변경계약서를 작성할 때는 새로운 의미의 재계약인지, 갱신청구권 행사인지 구분하여 표시해야 합니다. 또한 계약 내용의 변경 없이 재계약을 할 경우에는 계약서를 새로 작성하지 않아도 대항력이 유지됩니다.
4. 전세 재계약 시 등기부를 확인해야 하는 이유는 무엇인가요?
전세 재계약을 할 때는 등기부를 열람해 권리관계를 확인해야 합니다. 변경계약서를 작성하거나 새로운 계약을 체결할 때 등기부를 확인함으로써 권리관계에 문제가 없는지 확인할 수 있습니다.
